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社長ブログ

2017年6月 記事一覧

9月20日入居を目指す、横浜市港北区エリアの新築アパート建築が始まりました。

2017/06/30
9月20日入居を目指す、横浜市港北区エリアの新築アパート建築が始まりました。火曜日に地鎮祭を滞りなく終わらせ、本日より地盤改良工事です。

スピード感をもって仕事をしなくては間に合わない案件です。7月20日頃に上棟し、残り2ヶ月で内外装の仕上げとなります。

外構工事も少なく、最後のバタバタはなさそうですが、賃貸募集は気を使って取り掛からなくてはなりません。8月下旬くらいから動きがあると思うのですが、そのころは内装のイメージが掴みづらいのではないか?

分譲住宅と異なりパース作成もしません。所帯数も多くないので費用をかけたくないのが本音...室内イメージパースが欲しい...

建築確認が下りているので募集ができます。そのための資料集めも急務。まずは外観のイメージ(案)パースを作成した。色味は未決定なので変更となるのは間違いないと思う。玄関庇の出が少ないのか?玄関周りの収まりが分からないな...

こんな感じまでは自分で作成することができるとの確認作業ですね...

■横浜市港北区エリア 新築アパート予定

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色味、仕様は未決定。北側の壁の色を気を付けなくては...

完成が近づく下田町新築戸建動画をYOUTUBEに再アップ

2017/06/26
完成が近づいてきました自社物件 下田町5丁目新築戸建の動画作成です。まだ、足場が外れていないCD棟、AB棟も養生等が部分的に剥がれていることもあり、今回の動画は完成時に作成するテスト動画的なところ。

静止画だけで、動画を作成すると雰囲気ででないので、動画撮影は完成後が良いと思う。だから、今回はイメージ風の動画となった。テキストの大きさ、色付けで時間が掛かってしまったな...

■下田町5 新築戸建 全棟にペニンシュラ オープンキッチン


明日の午前中は、地鎮祭の立会です!

新築アパート外観ファザード(案)をオーナー様へご提案。

2017/06/23
昨日、思いついた新築アパート外観ファザード(案)をオーナー様へご提案。落ち着いた黒系と伝えたところ、イメージが付かないようです。

ただの黒で終わらせるのではなく、金属サイディング、ライン調サイディング、杉板を使うので、和風モダンになるので心配しないで欲しい、近くの参考事例も見ましょうと軽くドライブ。

同じ黒系でも金属、ライン調を使用することで随分とイメージが変わることを理解いただいたようです。また、バルコニー内の色は白を使うことで、よりデザインが良くなるでしょうとの判断。

まだ外壁を決める時間はあるので、いろいろと考えてみましょう!いっそ白い外壁にしてバルコニー内を黒にして奥行き感を出すのも...でも、そもそも通常の910㎜(芯)の奥行きしかないから難しいのかな?

■横浜市港北区エリア 新築アパート予定

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これはバルコニー内を杉板で...

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こちらはメリハリを付けたバルコニー内をホワイト系で...サッシの色も再検討だな。

企画を任されているオーナー様分の融資提出資料取得。

2017/06/22
新築アパートの企画を任されているオーナー様融資提出資料の納税証明、法人履歴事項全部証明書取得。さっそく、銀行に持ち込もうと思ったけど、アパート建築見積の訂正があり、施工業者 担当者さんに修正依頼。持込みは明日以降になりあそうです。

今回は木造ですが借入期間も長く組めるよう銀行に交渉し、良い結果になりそうです。あとは外観などもエリア特性を考えながら決定したいと思う。長い期間アパート経営するのだから、長期に渡ってユーザーに気に入られるデザインを考えよう。

エリアから考えると和風モダンが良いと思う...落ち着いた色調の外壁に強いインパクトを盛り込んでみようかな?オーナー様も喜んでくれるだろう。

■横浜市港北区エリア 新築アパート予定

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金属サイディングと杉板の組合せも面白そうだ。各経年変化によるメンテナンス、建築コストも懸念しなくてはいけませんね。

【仲介物件】下田町5丁目新築戸建(予定)全1邸

2017/06/19
7月頃から販売開始する媒介物件を紹介します。まだ、建築確認準備中で新築戸建で販売できません。また、土地での売却を考えておりませんので販売活動ができませんというお話です。今回、販売を任されましたこの物件、間取がしっかり取れているなという印象が強いです。

これから仕様設備も決まるようですが、敷地面積と間取で決まってしまうこともありそう!早く建築確認が下りて欲しいですね。

■【仲介物件】下田町5丁目新築戸建(予定)全1邸
※画像クリックで物件紹介ページへ 株式会社インフィール

各居室の広さがちっかり取れているな...不動産屋的には良いプランです。

今日のランチは三ちゃん食堂で「かきあげ丼」。

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屋根なしのシンプルパターン。

販売を任されます新築戸建の図面を作成しました。

2017/06/18
当社が販売を任されます新築戸建の図面を作成しました。まだ、建築確認が下りていないので、販売はできませんが、いつでも売却活動ができるよう準備は怠りません。

事業主様から、DXFデータをもらって販売図面では不要な寸法線、窓詳細、換気口などをJW CADで消して、PDF変換後にphotshopへ取込み、色付けと文言を書き入れるという作業。一連の流れで約2時間ほど...外注の間取作成だと、出来上がった図面に要望や訂正などの注文をつけることがなく自分の好みのイメージでできて良い。

場所は当社売主物件 下田町5丁目とおなじエリアです。敷地面積も、あまり変わりません。まだ、更地ですが当社分譲企画より先に売れたら...少し心配になるな(笑)





■下田町5丁目 新築戸建(予定)

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屋根なしのシンプルパターン。

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屋根有のパターン。

ランチは、同級生がやってる元住吉のFRESCO(フレスコ)でパスタ。イカも柔らかく、アンショビの風味も美味しかった。

■FRESCO(フレスコ) 川崎市中原区井田杉山町29-7 044-751-0440

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イカとアンチョビとキャベツのリングイネ

新吉田東2丁目(建築条件付売地)の建築請負契約の立会でした。

2017/06/18
昨日は自社物件 新吉田東2丁目(建築条件付売地)の建築請負契約の立会でした。契約前から打合せを重ね、お客様の要望を取り入れたプランが出来上がった。建築請負業者(株)興建さんの各担当者様が迅速に対応していただいたところが素晴らしかった。また、お客様理解力や各担当者様との相性も良かったと思います。

打合せ場所で土地先行決済日、地鎮祭日時も決定し一安心。さあ、基本的なプランが出来上がりました...次回は建築確認申請用の図面に取掛かることができるとこまでの打合せをお願いします。

昨晩は、中学校時代の同級生に呼ばれて、同級生が経営している武蔵新城の「あほう鳥」まで。30年以上会っていない昔の同級生...思ったより劇的に容姿が変わった人がいなかった。また、いつか飲みましょう!

溝の口エリア賃貸店舗の契約。

2017/06/16
午前中にオーナーから任されている賃貸アパート企画の打合せ。見積もりと収支表を受け取り融資先の銀行へ。希望する工事完了時期、賃貸開始時期に間に合わないかも知れません...融資も決まっている訳ではないのでフライングができないな...エリア特性で賃貸シーズンを外すと募集も厳しいと思われます。時期を外せば次期シーズンにスライドしなくてはなりません。判断が難しい...

午後から溝の口エリア賃貸店舗の契約。今回の契約書作成では条文、特約も多かったが、オーナー様、店子様が納得できる内容で纏めたつもりです。お仕事を任していただきましたオーナー様、これから店舗造作で忙しくなる店子様、この度は定期建物賃貸借契約ありがとうございました。

明日は自社物件 新吉田東2丁目 A区画 建築請負契約の立会及びプラン等の打合せ、賃貸案内とスケジュールが詰まっております。段取り良く進めよう。

この図面から反響があれば嬉しいのですが...

2017/06/16
足場が外れたり、床の養生を剥がし無垢フローリングの一部見えてきたので、タイムリーに図面へ反映したいので、自社物件 下田町新築戸建の販売図面を作成しました。販売業者さんにレインズへ載せてもらうため、枠内の内容を当社が作成する作戦です。

どうしてもレインズはアップできるデータ容量が乏しく、圧縮作業を怠ると図面が粗くなってしまう...高画質圧縮後のJPEGデータからアップロードすれば良いのだが、それができないらしい。

販売業者さんには枠内の図面内容をJPEGで作成してデータを送り図面を作成してもらう...その作成した図面のPDF元データを送り返してもらってから、高画質で画像変換し、粗くなった画像を綺麗な画像に変更、その後、圧縮PDF変換するという作業です。

枠内の画像を選んだり、画像レイアウトを考えたり、何だかんだで約2時間、圧縮作業等で約30分。思ったより時間が掛かってしまったな。この図面から反響があれば嬉しいのですが...

■下田町5丁目 新築戸建A号棟 販売図面

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■下田町5丁目 新築戸建B号棟 販売図面

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ついでに作成した店頭用の図面。まだ、リビング全体の床養生が剥がされていないのでリビングの写真、浴室等什器の画像もありません...

■下田町5丁目 店頭図面

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そろそろ売却できれば...下田町新築戸建

2017/06/13
そろそろ当社分譲企画に共感いただけるユーザー様へ売却できればと思い始めた下田町新築戸建...外観だって、室内だって他社分譲企画と差別化を図っているつもり...足場が取り除かれたこと、室内床の養生(一部)が剥がれたことによって少しずつですが、その差別化がお披露目になっています。

言葉では伝わらないので画像で紹介します。

下田町5丁目 新築戸建 全4邸 

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■A号棟

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■B号棟

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契約を控えた店舗の賃貸借契約書の作成。

2017/06/11
契約を控えた店舗の賃貸借契約書の作成。今回は建物築年数も不明、各設備なども不明という十分に気をつけなければならない物件です。

オーナー様にも、店子様にも不利益な条件を付けることはできません。一般的な事業用建物賃貸借契約書に比べ、かなりの契約条件となったな...

これは経験がなければできない作成できないだろうな...

自社物件 下田町を参考に内覧いただく

2017/06/10
午後から土地契約(建築条件付)が終了しました新吉田東2丁目のお客様と当社が指定しています請負業者 (株)興建 設計担当者さんと下田町新築戸建で打合せ。(株)興建さんから提出された見積もりは下田町新築戸建に準ずるというもの。

下田町自体の仕様は外壁、キッチン、ユニットバス、フローリングをグレードアップしているので、お客様も見応えはあったのではないか?と思います。もちろん、その資材を使わなければならないという縛りではございません。興建さんと打合せを重ね、ご家族の希望を適えた仕様に変更して下さいね。

だいぶ平面プランも決っていましたね。興建さん設計担当が素早く対応してくれたこと、お客様の理解力の高さも素晴らしいです。今後も宜しくお願いします。

午前中は愛娘の父兄参観...

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黒板に「お父さんの好きなところ」が貼ってあった。「だっこしてくれる」とのこと。いくらでも抱っこしますよ!

おっ!境界明示されてない...

2017/06/09
中原区エリアで興味ある建売用地の現地調査。仲介業者さんに頼んで所有者様に了承を得て境界確認のため敷地内立入に...ところが道路側の2箇所分の境界石などの明示がない。敷地も隣地の造作物、建物の形状によって奥まで行けない...う~ん残念。日を改めて再チャレンジだな。

何となく近隣建築工事などで石が飛んでしまったような感じだな...

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境界がしっかりしていないと売買しすらいな...早速、土地家屋調査士に見積もりを依頼です。

賃貸店舗申込の打合せ

2017/06/08
溝の口エリアの店舗申込人の保証会社審査が無事に通ったのでオーナー様と契約前の打合せ。今回は段階的に賃料が増額するという契約で、保証金差額、保証会社保証委託料差額も増額していくという契約方式となります。明日から店舗契約書を作成しなくてはなりません。宅建業法では、売買契約と異なり重要事項説明書の法令上の制限も省略部分が多いのですが、申込人様には、しっかり説明・理解できるような書面を作ります。

昨日は、愛娘のランドセル活動...先々週に行った鞄屋さんショールームには一組しかお客さんがいなかったけど、昨日は10組以上はいたと思う。

初めは何色が良いとか何とか言っていたけど、選んだ色はシンプルな色で一安心。実際に背負ってみたところ、その色が一番似合っていたよ。それにしても、ランドセル活動って大変...6月初旬なのに驚いたな。

帰りの首都高で見かけたスカイツリーに寄ってみた。待ち時間が長かったら帰ろうと思ったけど、行ってみたら5分~10分でした。この歳になると高いところが苦手です...

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様々な色のランドセルを背負う。選んだランドセルが落ち着いた色で親父として嬉しかった。

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スカイツリー。エレベーターが早かった。

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下が見えるガラス張りの床...子供は問題ないらしい。

PDF→DXF変換からの図面作成。

2017/06/04
着工を控えました賃貸アパートの図面作成。今回は設計事務所から送られたPDFデータからDXFデータに変換してJW CADで寸法線、柱、各記号など募集図面には必要ないものを消去してからphotshopで色付けしました。

今まで間取作成は外注していましたが、壁の太さや縮尺など細かな仕上がりが気になってしまい、どうにか設計図面から作成できないか?考えてみたのです。調べること約1時間、PDF→DXF変換フリーソフトのインストール、JWCAD作業、photshop作業を合わせて約3時間ほど...慣れれば2時間だな。外注に依頼して~出来上がりのチェック~修正の時間を考えれば、かなりの短縮ができる。

本当は道路、敷地、ゴミ置場なども書きたいが、紙面には載せきることはできないと思う。3世帯だから専用HPも作成することはありませんね。

■新築予定 (仮称)LIVES.KOHOKUⅡ 平面図

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今回はメゾネットタイプ3世帯で広さは70㎡を超えます。1階居室2部屋は間仕切りすることなく間仕切壁を設けた方が良さそうだ。

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2階リビングの天井高さは最高約3.6M。縦の空間を活かし開放感を得ようと思う。

杉板とグラフィートタイル!

2017/06/01
足場が外れた下田町AB号棟。養生ネットに隠されていた杉板のお披露目です...A号棟では1階部分のグラフィートタイル貼りが始まっています。このタイルを一枚一枚、丁寧に貼ることで生まれる陰影が見る角度、光のあたり具合で毎日違う表情をみせることでしょう。飽きのこない外観ファザードは毎回異なる顔で外出する家族を送りだし、帰宅する家族を迎い入れてくれます。そんな毎日が大切だと思います。

週末には室内養生も剥がれるか?どうか?ギリギリなスケジュールですが、この外観だけでもみてください。

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AB号棟の足場が外れました。杉板の仕上がりも良い感じです。

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2階部分の杉板は養生ネットで雨や直射日光があたらなかったので変化が少ないようです。これからの経年変化を期待しよう。

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1階部分のグラフィートタイル。職人さんが一枚一枚、丁寧に気持ちを込めて貼っています。

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この凹凸が、見る角度によって毎日違う表情を見せます。光の当たり具合で、陰影が生まれます」。飽きのこないデザインとなります。

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コーナー処理も役物を使っていません...この丁寧な仕事が工場制作品ではなく、自然感、手作り感を演出する。