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社長ブログ

2019年3月 記事一覧

綱島西5丁目戸建リノベーション近隣皆様に挨拶ができました。

2019/03/31
自社物件 綱島西5丁目戸建リノベーションの近隣挨拶の続き。今日こそ予定している全てを終わらせたいと思っておりましたところ皆様に挨拶ができました。先週末と本日の4日間で11件の挨拶回りが終了です。

午後から情報をいただいた横浜市鶴見区エリアの物件調査。スタッフと面白そうだな!情報先に突っ込んで聞いてみよう。週明けは行政関係のチェックですね!

昨日、打合せしました自社物件 新吉田東3丁目新築戸建の御客様は早速、外壁メーカーのショールームに行ってイメージを掴んできたようです。打合せ時に伝え忘れたという各収納、下地補強等の要望も聞いて設計事務所、施工業者にメールする。家づくりを楽しんでいただいているようですね。

近々、見積もりがあがってくる綱島西5丁目戸建リノベーションの資料作成。作成したら販売業者 担当者様へ数部ほど届けよう。デザイン等の修正がありますがこんな感じ。

■自社物件 綱島西5丁目戸建リノベーション 資料作成

綱島西5丁目 戸建のTOP画像



綱島西5丁目 戸建の敷地図



綱島西5丁目 戸建の既存間取図



綱島西5丁目 戸建の案内図



綱島西5丁目 戸建の近隣インフォメーション





自社物件 新吉田東3丁目新築戸建 仕様設備の打合せ

2019/03/30
先週に続き、自社物件 綱島西5丁目戸建リノベーションの近隣挨拶。本日は3世帯のうち1件のみ挨拶ができました。あと2世帯の方々は地道に進めていこうと思います!

午後から自社物件 新吉田東3丁目新築戸建 仕様設備の打合せ。御客様ご家族、設計事務所、施工業者と軽微な間取変更、水回り什器設備、カウンターの奥行など決めることができた。住宅ローン融資承認と現場の進捗状況を考えると仕様決定がギリギリのスケジュールだったので良かったです。残りは電気設備と外壁ですね!

今回は早い段階での売買契約締結と住宅ローン融資承認がなされた結果、御客様もご家族の希望を適えることができていると思います。また、変更や要望に柔軟に応えていただいている設計事務所、施工業者様も有難いです。



自社物件 新吉田東3丁目 建方工事です。

2019/03/29
午前中に外壁リフォームを任されています店舗物件の施工業者へ残代金の支払い。後は外灯のブラケット照明残しとなる。なぜ工事が残ってしまったのか?というと見積もりが高かったから...壁付で脚立も不要な壁付器具取付で照明器具を除いた取付費・消耗品で約2万円には驚いた。この工事については弊社で対応しよう。1/3で収まります。

タイミングを計って自社物件 新吉田東3丁目 建方工事のチェック。現地に着くと屋根が残っていましたが、間口が広い建物の形が良く分かります。玄関や主寝室など思い描いたイメージの通りでした。これは御客様も喜ぶでしょう!

■港北区新吉田東3丁目新築戸建 建方 H31.3.29

横浜市港北区綱島西5丁目の戸建

画像クリックでWEBページへ



帰りに自社物件 戸建リノベーション綱島西5丁目の郵便ポストチェック。前所有者様に重要な郵便物等も投函されていないようでした。ポスト受口を養生テープで塞いでおきました。会社に帰ったら、前所有者様からポストの郵便物はなかったでしょうか?との問い合わせがありました...現地に行ってよかったです。

綱島西5丁目 戸建リノベーション打合せなど

2019/03/28
朝一番で情報をいただきました不動産業者さんまで。今回の物件は用途地域と敷地面積が弊社の希望に適わず困難と伝えました。延床面積18坪は苦しいところです...これからも宜しくお願い致します。

明日の建方予定の自社物件 新吉田東3丁目新築戸建の現場チェック!

■港北区新吉田東3丁目新築戸建 足場終了、土台工事 H31.3.28

横浜市港北区綱島西5丁目の戸建

画像クリックでWEBページへ



午後から自社物件 綱島西5丁目戸建リノベーションのリフォーム打合せで現地まで。今回、お会いした業者さんは細かなことまで気を使っていただけそうです。リフォームはメリハリを付けて進めていこう。約10日後の見積もりが待ち遠しいですね。

■【販売予定】港北区綱島西5丁目中古一戸建(2階建) 敷地面積102.83㎡(約31.10坪) 横浜市港北区綱島西5丁目の戸建 画像クリックでWEBページへ

交通/横浜市営地下鉄グリーンーライン線  日吉本町駅 徒歩12分
   東急東横線 綱島駅 徒歩15分
価格/未定
住所/横浜市港北区綱島西5丁目
権利種類/所有権
敷地面積/本地:102.83㎡(約31.10坪)他私道(位置指定道路):6.05㎡のうち持分1/6
建物面積/1階:48.85㎡ 2階:49.68㎡ 合計98.53㎡
築年月/平成9年10月
用途地域/第1種中高層専用地域
建ぺい率60% 容積率150%
高度地区/第3高度地区
引渡し/未定


夕方に賃貸管理しているお部屋のスイッチ交換。入居者様からLEDシーリングライトが点滅してしまうとの問い合わせからの交換工事。点滅の原因は白熱灯調光スイッチです!通常の片切スイッチを買って取付です。

 

電気スイッチ交換。何気に電気工事士を持ってます。

近隣挨拶の続きからスタート

2019/03/24
昨日の近隣挨拶の続きですが、本日は1世帯の挨拶のみとなってしまいました。明日以降に持ち越しですね!

午前中に賃貸物件の案内をして、午後から現地にて賃貸オーナー様ご夫妻とリフォーム内容の打ち合わせ。理解あるオーナー様でリフォーム箇所も直ぐに決まりました。そんなこともあって一日があっという間に終わる。

昨日、綱島西5丁目 戸建リノベーションの現況を撮影した画像を纏めました。もちろんリフォームで変わってしまう箇所がありますがUPします!本当に良い家です。

■リフォーム前の画像集です。

横浜市港北区綱島西5丁目の戸建

画像クリックでWEBページへ





引渡猶予後の鍵の受取りと近隣挨拶に

2019/03/23
取得しました綱島西5丁目 戸建リノベーションの引渡猶予後の鍵の受取りと近隣挨拶にいってまいりました。引渡されました物件の室内画像を撮影と近隣挨拶に回ります。今回は10件の近隣住民の方を予定しておりましたが6件の方々に挨拶ができました。残りの挨拶は地道に進めよう。

時間をすらして待ち合わせしたリフォーム業者さんと施工箇所等の確認を行う。前所有者の方が数年前にリフォームをしておりますが、その内容を見るとお金が掛かっていることが良く分かります。現地確認が終わり、弊社の希望するリフォーム内容を後日、纏めて報告することで終了です。

既存住宅売買瑕疵担保責任保険も考えながらリフォーム内容を決めていこう!

昨晩は馴染みの多業種の社長さんと食事。大黒神島(無人島)の牡蠣もいっぱい食べたし満足度が高かったな。すっかり御馳走になってしまい有難うございました。

■地鶏焼 味くり家  新羽駅(横浜市営地下鉄グリーンライン)

大黒神島(無人島)の牡蠣/生活用水も流れて無く、塩分濃度も3.1%以上もあり、牡蠣で恐ろしい腸炎ビブリオやノロウイルスなども検出されていない、生食に適した牡蠣らしいです。







建物外観です!

2019/03/22
朝一番で大家さんの賃貸店舗の屋根、外壁の塗装工事個所を施工業者とチェック。鋼製階段の塗装と照明器具の発注がなされていなかったようので、施工業者に依頼する。来週には足場も取れて人気のパン屋さん、こだわりの酒屋さんのが顔を出します。

続いて契約が終了している新吉田東3丁目新築戸建の現場チェックに向かう。しっかり養生期間を設けた型枠解体後の基礎はキレイでした。

明日、鍵の引渡しを受ける引渡猶予中の綱島西5丁目の戸建リノベーション。写真を撮影していると前所有者様とお会いしました。キッチン回りの什器とアンテナが外せなかったとの報告を受けました。明日は宜しくお願い致します。初掲載の建物外観です!

玄関まわりのボーダータイル。このセンスは良いと思う。

玄関まわりのボーダータイル。このセンスは良いと思う。

玄関まわりのボーダータイル。このセンスは良いと思う。

綱島西5丁目戸建リノベーションの敷地とプランを纏めた素材を作ってみました。

2019/03/19
昨日、物件紹介ページを作成しました綱島西5丁目戸建リノベーションの敷地とプランを纏めた素材を作ってみました。

現在の状況としては残代金を支払っているのですが、前所有者様が買替えのため少し引越しがズレてしまう引渡猶予中です。それでも今週末には弊社に鍵が届くでしょう。合わせて近隣挨拶も済まそうと思います。

まだ、2回しか立ち入っておらず細部まで確認できていない状況です。これから検討するリフォーム内容も楽しみです。

■プラン付きの配置図

綱島西5丁目 戸建の敷地図

車を置いても自転車、バイクなど余裕で駐輪ができるな。

戸建リノベーション 港北区綱島西5丁目中古一戸建(2階建) 価格未定

2019/03/18
先週に仕入れしました中古戸建のHPを作成しました。まだ引渡猶予中なので外観などお見せできません...退去後にリフォーム内容を決めて進めていきたいと思っております。



■【販売予定】港北区綱島西5丁目中古一戸建(2階建) 敷地面積102.83㎡(約31.10坪) 横浜市港北区綱島西5丁目の戸建 画像クリックでWEBページへ

交通/横浜市営地下鉄グリーンーライン線  日吉本町駅 徒歩12分
   東急東横線 綱島駅 徒歩15分
価格/未定
住所/横浜市港北区綱島西5丁目
権利種類/所有権
敷地面積/本地:102.83㎡(約31.10坪)他私道(位置指定道路):6.05㎡のうち持分1/6
建物面積/1階:48.85㎡ 2階:49.68㎡ 合計98.53㎡
築年月/平成9年10月
用途地域/第1種中高層専用地域
建ぺい率60% 容積率150%
高度地区/第3高度地区
引渡し/未定




管理を任されております賃貸物件のご紹介です。定期借家契約3年間(更新不可)ですが専有面積77.23㎡の3LDK 新丸子エリアでは広いお部屋です。今まで普通賃貸借契約でしたが、3年後にオーナー自ら居住する意向があります。場所も駅から100M以内で南向きです。3年間限定で住んでみませんか?

■新丸子STMビル 3LDK 77.23㎡

定期借家契約3年間の縛りがありますが立地場所、専有面積の広さをご覧ください。

フローリング補修

2019/03/17
管理を任されております賃貸物件のフローリング補修を専門業者に依頼しました。通常のリフォーム業者に依頼すると、結局のところ専門業者に依頼せざる得なくなり、関係するする業者だけが増えて補修費用が高くなると思ったので、WEBで業者を探して画像を送って相談する。

次の賃貸借契約開始も決まっており、急を要する作業で対応エリア業者、他の原状回復工事とのスケジュール調整などで業者選定も大変でございました。この時期は忙しいと断られた業者さんもしばしば..

■退去時のフローリング

この広さでは補修箇所のフローリングとの色合わせや塗装などは専門業者に依頼しないと補修困難です。

退去時にあったエポキシパテで補修の跡。

■フローリング補修工事開始

エポキシパテで補修の跡を再補修。パテを剥がして...また埋めて乾かしてなどしたのでしょうね。

補修箇所と既存フローリングの色合わせは見事であった。



■原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 経過年数(入居年数)を考慮しないもの
もっとも、建物本体と同様に長期間の使用に耐えられる部位であって、部分補修が可能な部位、例えば、フローリング等の部分補修については、経過年数を考慮することにはなじまないと考えられる。なぜなら、部分補修としたうえに形式的に経過年数を考慮すると、賃貸人にとっては不合理な結果となるからである。 フローリングを例にとると、補修を部分的に行ったとしても、将来的には全体的に張替えるのが一般的であり、部分補修がなされたからといって、フローリング全体としての価値が高まったと評価できるものではない(つぎはぎの状態になる)。よって、部分補修の費用全額を賃借人が負担しても、賃貸人が当該時点におけるフローリングの価値(経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値)を超える利益を獲得することにはならないので、経過年数を考慮する必要はない。むしろ、形式的に経過年数を考慮すると、部分補修の前後を通じてフローリングの価値は同等であると評価できるのに、賃貸人が費用の負担を強いられるという意味で不合理である。したがって、こうした部位等については、経過年数を考慮せず、部分補修費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられる。(なお、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング 全体を張り替えた場合は、経過年数を考慮するのが適当である。)

昨日は横浜市港北区綱島西エリアの中古戸建取得の決済でした

2019/03/16
昨日は横浜市港北区綱島西エリアの中古戸建取得の決済でした。本当は2月末までに引渡しの予定でしたが、色々と準備が整わなくて約半月遅れでの取得となりました。

とにかく無事に決済が済みまして一安心。引渡後の約1週間は引越猶予中なので売主様も居住中となります。今期の引越しもメディアで取り上げられるほどなので、売主様も本当に大変だと思いますが、宜しくお願い致します。

この度は、ご家族の思い出があふれる大切な不動産を御譲りいただきまして誠にありがとうございました。立派なリフォームをして再販売に臨みたいと思います。

仲介業者さんも根気よく纏めていただき感謝しております。合わせてありがとうございました。

綱島西5丁目 売戸建(中古再販)価格未定